Muke po bankama

By | |
3 komentara

Jedna stvar u koju smo bili sigurni od samih početaka je ta da ćemo skoro sve financirati putem kredima pa smo skoknuli do nekoliko banaka, čisto da vidimo uvjete kreditiranja i do kojeg koljena ćemo se zadužiti. Informacije koje ćete pronaći ovdje vrijede u vrijeme pisanja ovog članka i mogu se promijeniti kako se kojoj banci svidi.

Zagrebačka banka
U ZABA-i sam klijent tako da su bili prvi na listi za posjetu. Nakon slanja maila osobnoj bankarici, dobio sam poziv u roku sat vremena i dogovoren je sastanak za drugi dan popodne. Odlično! Gospođa je sve fino objasnila i savjetovala da je u našem slučaju najpovoljnije uzeti namjenski kredit preko stambene štedionice za kupnju zemljišta, a kasnije, kada sredimo sve dozvole i projekt, uzmemo zeleni kredit u ZABA-i i gradnja može započeti. Za kupnju zemljišta nam treba hipoteka (omjer 1:1), ali jednom kada ishodujemo sve dozvole, hipoteka se može prebaciti na zemljište i kuću u izgradnji.

Kamate: 5,25% za zemljište, 4,95% za gradnju (fiksne!)
Bonus: isplata do 30% iznosa kredita za gradnju na tekući račun za potrošnju prema želji (bez naknade)

Erste banka
Draga ima račun u ERSTE banci pa smo nju posjetili drugu po redu. Ušli smo u banku i stali u red, jer se krediti obrađuju u posebnoj prostoriji u prizemlju. Nema redomata, tako da se ne zna tko pije, a tko plaća. Nakon 45 minuta života, potrošenih na čekanje, dolazimo na red i priča je ovakva: kredit možemo dobiti, strogo namjenski, ali nam treba hipoteka u punom iznosu kredita (omjer 1:1; pričamo o cca. 130k eura). Molim?! Pa da imamo nekretnine u toj vrijednosti ne bi dizali kredit! Uglavnom, ako gradite kuću, a nemate zemljište i nemate nekretnina ili barem 10 raritetnih automobila za hipoteku, u ERSTE banci se nećete usrećiti. OK, postoji mogućnost da pod hipoteku ide kuća u izgradnji, ali onda vam banka daje dio po dio kredita, kako napreduje gradnja. Naravno da svaki put netko (mi!) treba platiti procjenitelja koji će reći koliko vrijedi djelomično sagrađena kuća. Drugim riječima, da bi nešto izgradili treba nam lova, a do love ne možemo jer nemamo ništa izgrađeno. Koja je onda svrha kredita?

Kamate: 5,92% (promjenjiva!)
Bonus: nema ga…

Splitska banka
Bila je preko puta pa smo skoknuli i do nje. Ukratko, mislim da je Splitska na pola puta između ERSTE i ZABA-e: hipoteka može biti kuća u izgradnji, kamate su nešto niže i postoji mogućnost isplate do 20% (ako sam dobro zapamtio) iznosa kredita na tekući račun, ali uz naknadu od 2%! Banke definitivno nikada neće propasti. Jedini uvjet je da preselimo račune kod njih, a to ne želim. I da, nema apsolutno nikakvih poticaja za niskoenergetsku gradnju u vidu manjih kamata; parafrazirano bi išlo ovako nekako: “Energetski učinkovita gradnja? Pa to je divno, ali nas nije briga.” I još jedna zanimljiva činjenica – u Splitskoj nismo kreditno sposobni! ERSTE i ZABA nam bez problema odobravaju kredit do 1000 eura mjesečno dok Splitska limitira na 800 eura. Nije da nam je to bitno jer ionako nismo ludi uzeti kredit s takvom ratom, ali čisto da imate na umu kako svaka banka ima svoj obračun kreditne sposobnosti.

Kamate: 5,77% (promjenjiva!)
Bonus: isplata do 20% iznosa kredita za gradnju na tekući račun za potrošnju prema želji (naknada od 2%!)

S obzirom na relativno gorak okus u ustima, odustali smo od daljnjeg istraživanja banaka i odlučili se za Zagrebačku. Bitno je napomenuti da sve banke nude mogućnost dodatnih uplata pa si tako možete smanjiti glavnicu i olakšati život. Čak su toliko velikodušne da nemaju naknade na dodatne uplate. Također, ako kupujete stan, situacija je potpuno suprotna od gradnje kuće – banka uzme taj stan pod hipoteku i to je to. Ali mi ne želimo stan…

Muke po terenima #3

By | |
Leave a comment

Slijedi nastavak priče o potrazi za terenima.

Teren #6
Fenomenalan! Skoro pa kvadratna površina, 1800m², plaćene komunalije i svi priključci, građevinska vrijedi još 2 tjedna. Kupiš i gradiš odmah isti dan, a cijena smijurija za sve što je u paketu. U čemu je kvaka? Izgleda da dimenzije terena ipak nisu kako ih je vlasnik označio kolcima pa dobijemo onaj oblik ravnala kojeg sam prije spominjao. Usput sam primjetio da je susjed sa sjeverne strane elegantno maznuo 10m zemlje i napravio zidić pa bi se trebalo i s njim svađati. Ne hvala.

Teren #7
Oko 1000m² građevinska zona, 1300m² šuma, ravan teren, naravno da je blizu centra Dražica, samo je pitanje gdje jer baš nigdje nismo primjetili tako nešto. Jesam rekao da je cijena i više nego prihvatljiva? A kvakica? Postoji, da, samo nije kvakica nego kvaketina! Teren se nalazi preko puta potočića i dostupan je u ljetnim mjesecima kada taj potočić presuši, ali zato će nam za ostatak godine trebati neka barka ili barem splav. Najbolje od svega je što teren ima građevinsku dozvolu, a općina se obvezala napraviti most preko potočića, samo nisu rekli do kada bi to trebalo biti realizirano.

Teren #8
Preko 1200m², asfaltirani prilaz, lagano nakošen teren, blizu civilizacije. Cijena za 50% viša od planirane, ali ajde, ljudi smo, dogovorit ćemo se. Kratak skok na Geoportal DGU i situacija je malo drukčija, malo…mutna. Kvadratura ne odgovara onome što smo vidjeli, a onaj komad koji odgovara kvadraturom nije baš na cesti. Draga kaže da se ne vidi na tom mjestu pa preskačemo.

Teren #9
Ovo je takav nered da ne znam bi li radije plakao ili pišao od smijeha. Za one koji su upoznati sa Rijekom i okolicom, “ravan teren na Svilnu” govori sve. Oksimoron u najboljem izdanju. Pristupni put nepostojeći, ali navodno ima građevinsku dozvolu (polako sam sve sigurniji da izjava “ima građevinsku dozvolu” nekima zapravo znači “teren je u građevinskoj zoni”), a prodavatelj kao da je na drogama. Čas bi prodao, čas ga nije briga, sve je tu, ali nema ništa. Na kraju je rekao da bi i kuću prodao.

Teren #10
The One! O ovome sam pričao zadnji put. Skoro pa kvadratni oblik na 1070m², ravan, riješen pristupni put i zadnji u nizu za gradnju. Iza terena livada, ispod terena livada, ispred terena zeleni pojas, a iznad susjedi sa genijalnim psom! Cijena spuštena sa 75k na 55k eura; mrvu više od početnog plana, ali veće kvadrature i na odličnoj poziciji. Banko, stižemo!

I šta reći na kraju, koju poruku poslati? Strpljenje je vrlina! Uvijek pogledajte nekoliko terena pa čak i kada nađete onaj koji je kao stvoren za vas, pogledajte ih još nekoliko. I prespavajte dan-dva prije donošenja odluke. Ljudi prodaju sve i svašta, iznosi nisu maleni i nema reklamacije tako da, bez obzira da li kupujete zemljište direktno ili preko agencije, obavezno tražite vlasnički list i izvod iz katastra/gruntovnice.

Muke po terenima #2

By | |
Leave a comment

S obzirom na fijasko oko pronalaska terena, odlučili smo otići u agenciju. Ipak se ti ljudi bave nekretninama i sigurno imaju neki as u rukavu. Ili ipak ne? Agenti za nekretnine znaju onoliko koliko im vlasnici kažu, a ti isti vlasnici znaju malo napuhati dimenzije terena, pomaknuti lokaciju u drugu općinu da izgleda primamljivije, itd. Ono što me tješi u cijeloj priči je da agencija ipak provjerava svu dokumentaciju prije bilo kakvih potpisivanja tako da je šansa za kupnju mačka u vreći svedena na minimum.

Ukratko, prema parametrima koje smo im dali, agenti su našli nekoliko zgodnih terena i onaj Jedan. The One što bi rekli u Matrixu, a nije Keanu. Idemo redom!

Teren #1
Ravan, “pravokutan”, 850m², blizu centra Dražica, mirno susjedstvo, drvored duž dvije strane terena i odličan pogled prema Platku. Jedini problem je pojam pravokutnosti koji u ovom slučaju označava teren koji je, gledano tlocrtno, na vrhu 17m, na dnu 23m, a po dužini oko 40m. Oni vičniji matematici i geometriji bi rekli da im to više liči na trapezoid. Cijena je nebitna jer ionako ništa od toga, ali recimo da je bila dosta iznad očekivanja.

Teren #2
Započeta gradnja prizemnice sa konobom na parceli od 1000m², temelji, konoba i septička gotovi. Nije lokacija koju smo tražili, ali cijena je super i zašto ne pogledati? Sve smo bliže terenu, a osmijeh na licu v.d. žene sa svakim metrom opada da bi na kraju završio sa nevjericom i komentarom “Ma nema šanse, pa gubit ću se prvih mjesec dana!”. Uzalud mu 1000m² kada je teren trokutast, a pristupni put je makadam koji će se valjda asfaltirati jednog lijepog sunčanog dana, ali najgore je što bi bili okruženi zgradama sa svih strana. Međutim, imali bi fenomenalan pogled u susjedov dnevni boravak!

Teren #3
Starina na parceli od cca. 950m², “useljiva”, nedaleko centra Dražica. Na slikama izgleda pristojno, cijena je poveća, ali idemo baciti oko. Prvo, nije Dražice nego Podhum (nije da nas to muči, ali čovječe, ako prodaješ nešto, zašto je takav problem staviti točne podatke?!), a pojam useljivosti je dosta širok. Nekome useljivo, nama za srušiti. Možda je unutrašnost OK, ali vanjština je ajme majko. I da, teren je trokutast i omeđen svih strana sa cestom, kao na dlanu.

Teren #4
Prodavatelj odustao jer “prodaje teren već godinama i može dobiti više za njega”. Nema problema, neka mu je sa srećom. Tri tjedna je prošlo u međuvremenu, a oglas je i dalje aktivan.

Teren #5
Simpatičan mali teren od 670m², ali opet prokleti trokut. A da napravimo trokutastu kuću? I vrlo, vrlo blizu benzinske; ostaje mogućnost da prokopam tunel do tankova i lagano kraduckam gorivo, hihi.

Potraga se nastavlja…

Muke po terenima #1

By | |
2 komentara

Kako su stvari krenule, sve mi se čini da će uskoro nastati cijeli jedan serijal članaka “Muke po <ubaci imenicu>”.

Koliko teško je pronaći teren na razumnoj lokaciji za razumni iznos? Teško, vrlo teško! OK, Rijeka nije neki reprezentativan primjer grada gdje postoje ravni tereni, ali svejedno, pa zar nigdje u predgrađu Rijeke ne postoji niti jedan normalan teren, a da ga vlasnici ne prodaju kao da se ispod njega nalazi bušotina nafte?! Ajmo mi prvo definirati što nama predstavlja normalan teren:

  • građevinski (očito)
  • pravilnog oblika (po mogućnosti kvadratnog)
  • što ravniji (ne mislim sada na nogometno igralište, ali sigurno nećemo uzeti teren koji je na brdu kosine 30 stupnjeva pa da nam treba Lada Niva ili tenk)
  • blizu civilizacije (ne u centru grada, ali opet da nije u šumarku skrivenom, gdje medvjeda je mali dom)

Jel’ to puno za tražiti? Očito jest, jer izgleda da su svi, nama normalni, tereni davno prodani, a ovo što se trenutno prodaje je užas. Čovjek bi očekivao da svaki građevinski teren ima pristupni put (pa neću valjda helikopterom do kuće?!) pogotovo jer je to jedan od uvjeta za ishodovanje građevinske dozvole, ali očito to nije tako. Oblik terena je isto irelevantan većini prodavatelja; oni gledaju samo kvadraturu. Što vi mislite, koji teren vrijedi više: pravokutnih 800m² ili trokutastih 800m²? Da ne spominjem terene koji su kao ravnalo: dugački 50-70m, a široki jedva 15m.

A tek vlasnički listovi! Majko mila, pa tko normalan će kupiti teren na kojemu je upisano 8 vlasnika od kojih su dva posvađana pred 2 generacije, troje ih je pokojno, jedan se odselio i nitko više ne zna gdje je, a preostalo dvoje hoće prodati zemljište. Još je dobro dok se radi o braći i sestrama, a sad zamislite kada se u sve to uplete ostatak rodbine.

Izgleda da ono što smo mi zamislili baš i nećemo tako lako pronaći.

Okvirni izračun troškova

By | |
3 komentara

Nakon podosta vremena utrošenog na guglanje i prikupljanje brojeva sa svih strana došli smo do neke brojke koju možemo nazvati okvirni izračun troškova ilitiga metoda “oko puta pi”. Ustvari postoje dva izračuna: realni i onaj kojem težimo.

Realni izračun
Logika nalaže da se do realnog izračuna dolazi tako da pomnožimo kvadraturu kuće sa cijenom gradnje po kvadratu i na to dodamo cijenu terena. Cijena gradnje kuće ovisi o dosta faktora, ali se nekako najčešće provlači iznos od 700 eura po kvadratu. Također, svi koje sam pitao tvrde da se uvijek pojave neplanirani troškovi, a treba i nekakav namještaj ubaciti da baš ne držimo robu po podu. To onda ispadne ovako:

kuća: 68.600 eura (98 kvadrata)
teren: 50.000 eura (800+ kvadrata)
ostalo: 20.000 eura (namještaj, oprema, itd.)
ukupno: 138.600 eura

U cijenu kuće su, nadam se, uračunati troškovi raznih komunalija, dozvola, projekta i svega ostalog po sistemu “ključ u ruke”. Cijena terena je neki razumni iznos kojeg smo spremni dati za komad građevinske parcele od 800+ kvadrata. Bilo bi puno jeftinije da smo negdje na kontinentalnom dijelu, npr. Podravina ili Slavonija, ali to je tako kad si blizu mora. Uopće ne znam da li ćemo pronaći normalan teren za 50k eura, ali nada umire posljednja!

Kamo-sreće-da-bude-jeftinije izračun
S obzirom da planiramo sami raditi neke stvari kao što je farbanje zidova, polaganje laminata, izrada namještaja, električne instalacije, itd. onda mislim da bi mogli uštedjeti oko 15% na ukupan iznos pa se to na kraju svodi na cca. 118.000 eura. Nije loše, pogotovo kada uzmemo u obzir koliko košta stan od 100 kvadrata u novogradnji.

Vrijeme će pokazati koliko su procjene bile točne.

Zidam kuću prizemnicu

By | |
3 komentara

Za ovo nije trebalo puno odlučivati – v.d. žena je rekla svoje!
Također je rekla da želi komotnu kuhinju i dnevni boravak, spavaću sobu sa ormarom koji je ustvari zasebna prostorija (možda onda i ja dobijem frižider kao sa reklame), kupaonicu sa kadom veličine olimpijskog bazena, dvije dodatne sobe od čega jedna treba imati vlastitu kupaonicu (za goste) i, ako ostane mjesta, radnu sobu. Ja sam rekao da mi treba samo garaža.

Malo smo se poigrali u Homestyleru i napravili kakav-takav tlocrt kuće na 98m². Inače bih ga okačio ovdje, ali sramota me od svijeta na šta to liči pa slijedi samo kratak opis prostorija, a vizualizacija će doći uskoro kada malo bolje pohvatam Homestyler.

U tih 98m² smo ugurali sljedeće: tri spavaće sobe od čega jedna ima vlastitu kupaonicu, veća glavna kupaonica, radna soba, kuhinja-blagovaona-dnevni boravak i špajza ilitiga ostava. Dnevni boravak će možda biti upušten za cca. 30cm ili će kuhinja biti podignuta za istih 30cm…a možda na kraju sve to bude u istoj ravnini. Vanjske dimenzije kuće su 12x9m s time da dio površine ide na terasu tako da je neto stambena površina već spominjanih 98m². Moram se pohvaliti, na moju veliku radost, da mi je odobrena garaža “po želji” pa sam odmah rezervirao 40m² buduće parcele za sebe.

S obzirom da trenutno živimo u garsonjeri od jedva 25m² onda nam ovih 98m² zvuči ogromno, ali kada pogledamo tlocrt sve izgleda nekako majušno i prva pomisao mi je bila ova:

I tako, mi smo rekli svoje, a sada da vidimo šta će reći arhitekt.

Kuća ili stan?

By | |
Leave a comment

Poprilično sam siguran da, ako pitate 100 ljudi gdje bi živjeli, pola njih će reći “Pa stan, naravno!” dok će druga polovica biti naklonjena onoj staroj “Moja kućica, moja slobodica!”. Mi smo naklonjeni drugoj polovici jer smo i sami odrasli u kućama pa vjerojatno zbog toga imamo nešto drukčiji mentalni sklop od ljudi koji su odrasli u stanu. Kako sve ima svoje prednosti i mane, tako smo i mi vagali između stana i kuće pa evo do čega smo došli:

Stan:
+ gotovo, izgrađeno, nema muke oko gradnje
+ jeftinije održavanje (uz uvjete da imate koliko-toliko normalne susjede)
+ jednostavnije dobivanje kredita

– više režije
– skuplje po kvadratu prostora od kuće
– vrlo vjerojantno nema okućnice i dovoljno parkirnih mjesta
– potencijalno nenormalni susjedi s kojima onda treba voditi bitke oko svega

Kuća:
+ jeftinije po kvadratu prostora od stana
+ okućnica, vrt, parkinga koliko hoćeš pa čak i garaža po želji
+ lakše izađeš na kraj sa nenormalnim susjedima (čitaj: zid i pas!)
+ manje režije

– bitka sa papirima, dozvolama, izvođačima radova, itd.
– dugoročno potencijalno skuplje održavanje
– dobiti kredit za izgradnju kuće je muy complicado

Na kraju ispada da se kuća i stan vrlo dobro nadopunjuju i nedostaci kod jednog su prednosti kod drugog i obrnuto. Znam da postoje stanovi sa okućnicom, a i garaža je dostupna u većini novogradnji, ali to onda dodatno poskupljuje cijenu ionako skupog stana. S obzirom da je nama bitniji mir i privatni prostor od gotovog rješenja onda smo se odlučili da definitivno ulijećemo u gradnju kuće…a i trebalo bi biti jeftinije.

Dobrodošli

By | |
Leave a comment

Pozdrav cijenjenom čitateljstvu!

Moja draga i ja krećemo u avanturu “kuća” pa sam odlučio pokrenuti ovaj blog gdje ćete, nadam se, pronaći korisne informacije, ako se i sami odlučite za gradnju vlastite kuće. Znam da je tema prožvakana po većini domaćih foruma i da postoji nekoliko desetka blogova na “istu foru”, ali vjerujem da ćete ovdje pronaći nešto više ili barem drukčije.

Da ne bi sve ostalo na kući i gradnji iste, povremeno će uletjeti i neke druge, meni zanimljive, teme kao što je biciklizam kojim se bavim manje nego što bi htio, elektronika, programiranje mikrokontrolera, itd.

Ma biti će svega!

Do čitanja,
Arcom